"새로운 상업" 문명은 정보화 시대의 상업 문명이며, 정보기술의 발전과 영향으로 부상하는 새로운 상업 문명이다. 새로운 상업 문명의 상업 모델은 유연한 제조, 맞춤형 마케팅, 사회화 물류를 지주로 소비자들을 위한' 대규모 맞춤형' 이다.
20 16 미국 블랙 금요일' 블랙 금요일' (추수감사절 이후 하루), JC 페니.
웹 전시, 텔레비전 광고, 온라인 비디오, e-메일, 홍보, 소셜 미디어, 앱 등 여러 채널을 통해 홍보합니다.
길 기다려! 새로운 비즈니스 트렌드에서 온라인상의 융합, 정보와 경험의 전달, 상가와 고객의 상호 작용, 새로운 비즈니스 규칙은 모두 미래의 비즈니스 돌파구의 연구 방향이 되었다.
일찍이 20 10 쯤에 같은 업계 엘리트들이' 새로운 상업' 에 대응한 노아의 방주 계획에 착수했고, 우리도 5 년 전부터' 상업 4.0' 에 대한 연구를 시작했다. 만물이 서로 연결됨에 따라 새로운 체험 기술과 인공지능은 향후 5 년 동안 현재의 상업 운영 모델을 전복시킬 것이다. 상업 4.0 은 사물인터넷 융합 시대의 새로운 모델이다. 우리의 연구는 오감 (시각, 청각, 후각, 미각, 촉각) 의 범위에만 국한되지 않고, 기능과 구조의 수요를 충족시킬 뿐만 아니라 풍부한 감정의 만족 (우뇌+상) 도 필요하다. 우리는 새로운 환경에서의 비즈니스 모델 혁신뿐만 아니라 미래의 비즈니스 애플리케이션 기술도 많은 과제를 연구했다. 여기서, 나는 현재의 상황과 결합해서' 새로운 업무' 와 관련된 몇 가지 부분을 간단히 공유한다.
상업용 부동산의 금 흡수 방식
중국 최초의 상업 쇼핑몰은 항롱 광장과 항롱 광장이다. 나는 1993 에서 자신의 미국 기업을 떠나 귀국하여 이 두 프로젝트의 개발을 담당했다. 지난 3 년 연속 항롱과 HKEx 는 각각 국내 쇼핑센터에서 가장 높은 임대료 수입과 가장 높은 임대료 단가를 따냈다. 항륭광장의 연평균 효율은 120 원/일을 초과합니다
해외 상장회사 프로젝트로서 국제투자자들의 관점에서 볼 때 중국 상업부동산업의 벤치마킹이기도 하다.
항륭그룹은 홍콩의 상업부동산이 주로 홍콩 코즈웨이 베이에 집중되어 있는데, 이곳은 땅이 매우 많은 곳이지만, 우리는 항구 광장을 계획할 때 공공 면적의 약 45% 를 차지하는 큰 아트리움을 설계했다. 우리가 90 년대 초에 계획을 세웠을 때, 우리는 이미 미래의 아트리움 다양화 마케팅 응용 및 운영 홍보 활동을 예견했다. 오늘날, 대형 연결 시대의 전기상들의 충격에 직면하여, 오프라인 매장은 다양한 판촉 활동을 하기에 충분한 수량의 아트리움이 필요한데, 이것은 성공적인 상업용 부동산의 유전자이다.
당시에도 홍콩환광장의 공공면적이 너무 커서 수익이 없다는 의혹이 제기되었다. \ "당신은 왜 아트리움에 이렇게 많은 돈을 던졌습니까? 클릭합니다 하지만 개업 후 여러 해 동안의 경영 자료에 따르면 행사당 임대료는 점포의 임대료보다 훨씬 많은 것으로 나타났다. 모든 일은 사고에서 돌파해야 한다, 특히 대링크 시대.
그러나 1990 년대 중국 쇼핑센터의 초기 단계에서 우리는 항구환 광장의 기획설계에서 쇼핑센터의 성숙한 국제 경험과 결합해 중국 최초의 멀티홀 극장을 혁신적으로 만들었다. 동시에 쇼핑몰이 매우 커서 소방방화구역이 필요해서 소방서 전체가13m 의 소방통로를 만들었다. 당시 우리는 황폐한 소방통로를 어떻게 살려야 할지 생각했다. 만약 당신이 홍콩 회합 광장에 가 본 적이 있다면, 눈치 채거나, 혹은 괜찮다고 생각한다면, 바로 당시 혁신적인 레저 음식 보행자 거리였다. (윌리엄 셰익스피어, 레저스, 레저스, 레저스, 레저스, 음식명언)
어느 시대에나 선행하는 것은 매우 중요하다. 자산관리의 관점에서 볼 때, 왜 아시아 금융위기 이후에도 사치품 쇼핑몰을 할 생각을 할 수 있을까? 쇼핑몰의 포지셔닝은 현재의 소비시장뿐만 아니라 미래의 추세에 초점을 맞춰야 한다. 90 년대 말 소비 수준에 따르면 중국은 당시 최고급 명품 브랜드의 소비 시장을 지탱하기에 충분하지 않았다. 하지만 지난 30 년 동안 중국 두 자릿수의 경제 성장과 1 인당 소득 증가를 감안해 과감한 재편과 조정이 이뤄져 중국 최고의 사치품 쇼핑몰이 됐다. 항륭회사의 연보를 보면 20 15 년 임대료 수입은 4 194 만 홍콩달러로 매우 건강하고 안정적인 현금 흐름으로 상업용 부동산의 매력적인 부분이다. 이것은 지속적인 수입이다.
상업용 부동산의 본질은 자산 관리이다.
NOI' 순 영업소득과 상한선
비율 자본화율은 자산 관리의 가장 중요한 두 가지 지표입니다. 즉, 합리적인 관리를 사용하는 방법, 투자를 더 잘 운영하고 유치하는 방법, 수익을 늘리고 지출을 줄이는 방법입니다. 이런 상황에서만 너의 NOI 가 증가하고, 자본화율이 낮아지고, 자산이 부가가치가 높아질 것이다.
편지그룹은 자산관리를 할 때 방어적인 조치인 몇 가지 프로젝트가 있는데, 주로 쇼핑몰의 개조와 부가가치이다. 언제든지 우리는 지역 시장 전체를 알아야 한다. 경쟁사의 새 쇼핑몰이 완공되기 1, 2 년 전에, 신강은 이미 방어성 정비를 시작했다. 자산 부가 가치 과정에서 활용도가 매우 낮은 일부 상업 범주를 정돈하여 상업 소매 임대 면적을 늘리다. 동시에 다른 형식을 촉진시켰다. 특히 빅 링크 시대에 쇼핑몰의 업데이트와 보급은 여러 단계에서 방어적인 조정이 필요하다.
상업용 부동산 투자에는 퇴출 과정이 있다. 2007 년, 저는 홍콩 최초의 민영 상장부동산신탁인 홍복지신탁인 REIT 를 총괄하여 장강그룹 7 개 부동산을 인수했습니다. 상업용 부동산은 출로가 있지만 출로는 통일경영, 통일관리, 전체 포장 판매입니다. 부동산 신탁은 성숙 단계에서 일부 개발자를 위한 부동산 증권화다.
현재 국내에는 일반 공공시장에 개방된 REIT 도 없고 일반 투자자들이 투자할 수 있는 부동산 신탁도 없다. 추세로 볼 때, 나는 이것이 중국이 다음 단계로 가야 할 길이라고 생각한다. 자산 관리가 아니라 많은 자산을 석방할 수 있다.
물론, 자산 관리에서 가장 중요한 점 중 하나는 에너지를 절약하는 방법, 형식과 이미지를 조정하는 것입니다. 이는 자산 관리가 반드시 해야 할 일입니다. 편지와 그룹, 항륭그룹, 홍복지신탁은 기본적으로 자산관리와 운영관리가 뛰어나 NOI 가 매년 계속 상승하거나 수익이 높아지게 한다.
먼저 대링크 시대 융자의 사례를 말씀드리겠습니다. 상업부동산은 고금리 융자를 빌릴 수 없기 때문입니다. 대출은 보통 2 ~ 3 년 만에 만기가 되어 프로젝트가 미처 완료되지 못했기 때문입니다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 성공명언) 개발자가 빌린 이자 비용이 높기 때문에 지분으로 저당잡히면 돈을 빌린 회사는 결국 프로젝트 회사의 지분을 인수하게 된다. 상업용 부동산 투자와 대출을 할 때 프로젝트의 레버리지율과 이자를 알아야 한다. 합리적입니까?
정확한 퇴출 계획, 모두들 이가성이 또 도망쳤다고 말하고 있다. 사실 장사하는 상인으로서, 당신의 부동산이 절정에 달하거나 성숙할 때, 부동산의 가치가 이미 도착했다고 생각하는데, 전체 퇴출은 합리적인 방안이다. 최근 육가의 입의 세기 광장이 ARA (펀드와 부동산신탁관리를 전문으로 하는 회사) 를 인수했다. ARA 장강그룹도 지분을 가지고 있기 때문에, 원래 팀은 이 프로젝트의 관리를 계속 책임질 것이다.
전자 상거래 도구화
현재 전기상이 서너 5 선 일부 형식이나 제품의 부족을 보완했기 때문에 전기상이 중국에서 더욱 환영받을 것이다. 그러나 미국에서는 전자 상거래의 비율이 상당히 낮다. 전자상거래가 아무리 발달해도 2025 년까지 중국에는 7000 개의 쇼핑센터가 건설될 것이다. 현재 전기상이 산 물건들은 대부분 옷, 운동, 신발을 위주로 한다. 사실 인터넷에 대해 말하자면, 나는 항상 웹이 도구라고 생각했다. 도구는 무엇을 의미합니까? 인터넷을 사용하여 고객과 어떻게 결합합니까? 당신이 쇼핑몰에 오기 전에, 당신은 이미 당신의 장소와 제품에 대한 기본적인 이해를 가지고 있습니다. 그래서 오프라인 매장에 갈 때 직접 만지고 보고 시험해 보고 사기로 했다. 인터넷의 사용은 여전히 매우 중요하며 점점 더 유행하고 있다.
중국에서는 모바일 단말기가 이미 온라인 거래의 높은 비율을 차지하고 있으며, 현재 중국의 휴대전화 사용자는 이미 88.9% 를 차지하고 있다. 현재 모바일 지불' 알리페이' 는 전체 시장의 절대수를 거의 차지하고 있다. 나는 모든 사람이 알리페이와 위챗, 당신이 지금 통화료를 내든 다른 비용을 내든 이미 널리 보급될 것이라고 믿습니다. 한번은 지갑을 가져오는 것을 잊고 밥을 먹고 거기에 앉아 있었다. 그럼 할머니 레스토랑의 서비스 포먼 날 보고, 내가 말했다, "어떻게 해야 합니까?" 그는 당신이 위챗, 난 위챗, 그럼 당신은 대 중 리뷰에가 서 레스토랑 쿠폰을 구입 했다. 나는 곧 위챗 위에서 식당 쿠폰을 샀는데, 그는 찾을 수 없다고 말했다. 나는 괜찮다고 말했다. 반장이 나에게 콜라 대여섯 병을 가져다 주었다.
중국은 황금주만 되면 여기저기 여행을 한다. 골든 위크 알리페이가 한국에서 가장 많은 돈을 쓰는 것을 볼 수 있다. 한국이나 여학생이 산 화장품이 더 많을 것 같고 태국과 홍콩이 뒤를이었다. 미국 모바일에서 지불한 거래량, 애플
보수도 갈수록 인기가 많아지고, 게다가 상승폭이 매우 빠르다. 아마존 아마존, 이베이 등 미국의 전기상이 소매총액의 13% 정도를 차지하고 있다.
이베이든 월마트든 전자 상거래 고객이 늘고 있다. 미국의 주요 소매상만 인터넷 월요일에 있다.
다진 손 월요일 (흑오후 월요일), 백사매, Kors, Target, 노해군, 장난감 반격성의 상가,
월마트와 다른 곳의 홈페이지와 소셜네트워크서비스 광고가 크리스마스 전에 쇼핑하는 고객을 끌어들이고 있다.
전반적으로, 전자 상거래의 규모는 다소 증가할 수 있지만, 소매 전체에서 차지하는 비중은 여전히 매우 작다. 실체상업과 실체소매는 전기상들의 충격으로 인해 사라질 수 없다. 5 년 후 쌍십일, 20 14 년 1000 배 증가, 20 15 년 9 12 억, 20/; 물론 올해의 이중 1 1 은 모임, 상호 작용 등 많은 엔터테인먼트 요소를 추가했습니다. 사실 전자상인이든, 이중 1 1 이든 타오바오에서 무엇을 하든, 결국은 사람들과 상호 작용해야 한다. 한편, 같은 날 모든 오프라인 매장에서 같은 일을 하고 집중 할인을 하면 매출도 엄청날 것이다.
빅데이터는 생활을 변화시킨다.
올해 미국 대선에서 모두들 관심을 가지고 있다. 이번 선거는 주류 언론을 포함한 모든 전문가들의 예상을 뛰어넘었다. 숨겨진 조건이 많다. 많은 고객들이 주류 언론과의 인터뷰를 받아들이지 않는다. 왜 이렇게 큰 오차가 있는 거죠? 앞서 70% 혹은 80% 이상의 예측이 힐러리가 이겼고, 결국 트럼프가 이겼다. 가와푸는 페이스북과 트위터에 많은 팬들이 있는 것을 볼 수 있다.
또 한 가지 지적하고 싶은 것은 트럼프가 미국 유권자들의 큰 데이터를 분석하는 데 500 만 달러를 썼다는 것이다. 우리는 큰 데이터를 많이 들었지만, 상업용 부동산에서 고객을 분석할 때 같은 개념이다. 정확한 분석으로 가와푸의 광고를 내놨고, 어떤 주, 향, 현 등 작은 곳에서 누가 점점 더 표적이 될 것인가. 이런 큰 데이터 분석은 트럼프의 유권자에게 어느 정도 영향을 미친다. 도와주세요. 최종 향현지도는 이 바둑을 분명히 증명했습니다. 물론 소셜미디어 자체가 주요 미디어 범주보다 훨씬 많은 정보를 전달하는 것도 이번 투표에 영향을 미치는 이유다. 그래서 제가 말씀드리고자 하는 것은, 오늘날 이 큰 데이터가 이미 충분히 작용한 시대에, 우리가 여전히 설문조사를 하고 있거나, 또는 수천 명의 설문지로 분석하여 수억 프로젝트의 투자와 포지셔닝을 결정한다는 것입니다. 약간의 오해가 있을 수 있습니다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 성공명언) 아마도 대부분의 사람들은 커피를 마시고 양식을 먹는 것을 좋아하지만, 당신이 장사를 유치할 때 서양 식당이 매우 적다는 것을 알게 될 것이다.
현재 국내에도 통신회사의 데이터를 결합한 대형 데이터 분석 회사가 있다. 그들은 당신이 언제 핸드폰을 사용하는지에 따라 쇼핑몰 1 킬로미터의 인구, 3 킬로미터의 인구, 가정 상황을 명확하게 분석할 수 있다. 이 데이터를 통해 보다 정확한 위치를 찾을 수 있습니다. 이러한 데이터를 통해 형식을 수정하고 조정하는 방법을 알 수 있습니다. 이 정보를 통해 아이의 형식을 늘려야 하는지, 행사가 가족 활동인지 등을 알 수 있다. 이와 관련하여, 나는 이번에 미국 대통령 대선에서 큰 데이터를 사용하는 예를 사용하여 큰 데이터에 대한 이해를 높이고 우리가 앞으로 연구를 할 때 당신을 도울 것이라고 믿습니다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 스포츠명언)
오프라인 융합
현재 자주 보는 것은 백화점의 사망 명단이다. 때로는 전기 상인의 사망 명단을 다른 각도에서 봐야 할 때가 있다. 그것은 또한 비용이 있고, 택배도 있고, 티몰 또한 점수를 공제해야 한다. 인공은 돈이 필요하고, 보급은 돈이 필요하고, 세금은 내야 하고, 창고도 돈이기 때문에 전기상들은 돈이 필요하지 않다.
물리적 소매업자는 어떻게 대처합니까? 그들은 또 연합하여 일부 판촉 활동, 쇼핑 축제 등을 할 것이다. 전기상들도 오프라인 매장을 찾고 있습니다. 야마는 뉴욕 34 번가에 문을 열었고, 지금은 좀 더 편리한 오프라인 매장을 열고 길가에서 픽업을 할 것이다. (알버트 아인슈타인, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 예술명언) 첫 번째 편리한 오프라인 매장은 시애틀 본부 부근에 개업할 것이다. 그래서 전기상이 실체를 찾고, 실체도 전자상에 개입해야 한다. 그러나, 나는 항상 인터넷이 도구이며, 우리가 그것을 어떻게 사용하는지에 초점을 맞추고 있다고 말했다.
샤오미도 오프라인 매장을 운영하고 있는데, 샤오미는 20 17 년 개점 200 ~ 300 곳을 열 예정이다. 샤오미는 그들의 바닥 효율이 일반 소매 형식의 20 배라고 주장한다. 단가가 높기 때문에 하루에 수백 대의 휴대폰을 팔 수 있고, 200 평방미터를 빌릴 수 있다면, 평균 한 대의 휴대폰이 수천 위안이면, 그 바닥은 효율이 매우 높다. 이것은 일종의 추세이다.
다른 사람이 주식에 대해 이야기했다. 한 친구가 낡은 공장 한 채를 사서 국제 디자이너를 초청하여 낡은 공장을 다기능 오피스텔로 만들었다. 이와 함께 다목적 홀은 다양한 행사, 영화 촬영, 뮤직비디오 촬영, 패션쇼 개최를 계속하고 있다. 이 오래된 공장의 개조는 네가 어떻게 조작하느냐에 달려 있다. 특히 현재 문화, 예술, 오락의 유기적인 결합으로, 이 대링크 시대에 어떻게 이러한 혁신적인 이념을 이용하여 재고품의 가치를 극대화할 수 있을까?
변화를 다루는 "새로운 비즈니스"
천년의 교분, 홍콩 증권 거래소 앞에 큰 계단이 있는데, 밀레니엄 행사는 이 계단에서 열린다. 당시 수십만 명이 막혔다! 앞으로 계단 플랫폼을 철거하면 몇 가지 이점이 있는데, 여기에는 더 직접적으로 지하에서 들어올 수 있는 고객들을 포함한 임대 면적을 늘리는 것도 포함됩니다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 계단명언) 하지만 우리가 이 계단 플랫폼을 건설할 때, 우리의 생각은 이 계단 플랫폼을 통해 2 층과 1 층의 사람들을 끌어들일 수 있다는 것이다. 그래서 2 층의 임대료는 1 층과 비슷하다. 이것이 우리가 창업 초기에 계획한 사고방식이다. 개조 후 서가회는 상해 문화예술전시회의 집결지가 될 것이다.
나의 이전 고용주, 항륭그룹은' EST' 계획을 추진했다.
경험, 서비스, 기술,
상해와 같은 성공적인 쇼핑몰에서 항륭은 끊임없이 진보하고 있는데, 이것은 성공의 중요한 유전자이다. 헝론의 연보에서 볼 수 있듯이 그룹은 꽃 1.3 억원을 준비하고, 상하이를 바꾸고, 헝롱 광장을 바꾸고, 헝롱 광장을 바꿀 준비를 하고 있다. 지역 지역을 조정하여 항롱 광장 내 임대 면적을 확대하는데, 특히 지하실은 전부 개조될 것이다. 항륭은 새로운 EST 개선을 도입하여 새로운 모델을 맞이할 것이다. 나는 앞으로 인테리어 후에 집세가 오를 것이라고 낙관적으로 생각한다.
상업 환경은 시시각각 변화하고, 변화에 적응하는 것은 모두 경험이 풍부하고 관리가 잘 되는 사람들이다. "CCIM" 국제 등록 상업용 부동산 투자자와 "CPM" 국제 등록 자산 관리자의 활동에 참여하게 되어 기쁩니다. 저도 CCIM 과 CPM 입니다. 그래서 저는 항상 한 프로젝트의 성공적인 운영이 결국 인간이라고 생각합니다. 어떻게 좋은 팀을 결성하고, 전문적으로 훈련받은 좋은 사람들을 모집하여 함께 일하게 하는 것이 중요하다. (존 F. 케네디, 팀명언) 경험 많은 관리팀은 사실 자산 보존 부가가치의 주요 엔진이다.
라벨
"새로운 상업" 은 상업 문명의 연속이다. 결국 신기술과 새로운 비즈니스 모델은 모두 새로운 생활방식을 위해 봉사한다. 80 이후, 90 이후에는' 2 차원' 이라는 별명이 있다. 이전과는 달리, 우리는 상업용 부동산이 빅 링크 시대의 테마 체험 업무가 될 것이라고 제안했다. 마케팅의 관점에서 볼 때, 시각, 청각, 감각은 모두 감각 자극 마케팅을 필요로 하며, 콘텐츠 상의 문화 마케팅도 필요하다. 미래의 상업은 더 이상 기능주의의 만족이 아니라, 미래는 문화적 인식이 있는 상업 세대가 될 것이며, 문화 마케팅의 감각적 실현이 필요하다. 대연결 시대에는 대데이터 분석, 정밀 포지셔닝, 인공지능 서비스, 가상현실 체험이 모두 새로운 마케팅 수단이 될 것이다. "새로운 비즈니스" 는 미래 지향적 인 관점에서 계획, 포지셔닝 및 비즈니스 관리를 잘 수행하고 시대와 보조를 맞추고 프로젝트 가치를 극대화해야합니다.