사무실, 주거 및 공장의 세 가지 유형의 통합 토지를 평가하는 방법

1. 한편,' 도시 국유토지사용권 양도 및 양도 잠행조례' 제 12 조에 따르면 토지사용권 양도 최대 연한은 주택지 70 년 공업용 토지 50 년; 교육, 과학 기술, 문화, 위생, 스포츠 토지 50 년 상업, 관광, 오락지 40 년; 종합 또는 기타 토지 50 년. 현재 우리나라의 토지사용권 양도는 전반적으로 가장 높은 시기이다. 여러 가지 용도가 있는 토지의 경우, 토지 전체를 종합용지로 처리하면 주택용지는 50 년 동안만 사용할 수 있고, 개발업자들은 같은 건설 비용과 세금을 납부하지만, 판매가격은 반드시 70 년 미만의 집을 내야 한다. 주택 구입자에게 있어서, 그들은 더 낮은 가격으로 부동산을 구매하든 안 하든, 다른 사람보다 자신의 참신한 집을 20 년 적게 사용하기를 원하지 않는다. 따라서 다목적 토지에 일반 주택지가 포함되어 있다면, 전체 토지를 종합용지로 설정하고, 임대 기간은 50 년 동안 많은 사람들이 받아들일 수 없다.

2. 한편 전국 각 도시는 기준 땅값을 제정할 때 종합토지의 땅값 내포를 정의하기 어려워 베이징 등 소수의 도시를 제외한 대부분의 지역이 이 문제를 피해 기본적으로 상업, 주택, 공업지의 기준땅값만 확정했다. 또 베이징의 종합용지는 사무실과 과학연구, 오피스텔, 전시센터, 문체위생 등을 가리키며 같은 구획 안에 상업과 일반 주택이 있는 경우는 포함되지 않는다. 이런 식으로 국토자원부는 종합용지 분양가격을 사정할 때 통일된 기준 땅값을 참고할 수 없다. 필자는 종합용지 땅값 평가가 상황에 따라 분할 알고리즘과 조합알고리즘을 모두 적용해 해결할 수 있다고 생각한다.

A, 하위 알고리즘

구획 면적이 크고 용도 구분이 뚜렷하며 일반 주거지가 포함된 경우에 적합합니다. 구체적인 방법은 구획 내 각기 다른 용도의 토지 면적을 나누어 합법적인 양도 연한 하의 상업 주택 등 토지 가격을 평가하고, 국유지 사용권 양도 계약을 체결하고 국유지 사용증을 발급할 때 각 용도의 토지 면적과 사용년수를 명시하는 것이다.

B. 조합 알고리즘: 구획 면적이 작고 용도 구분이 뚜렷하지 않거나, 일반 주거지가 포함되지 않거나, 주거지 연한이 70 년을 요구하지 않는 경우에 적합합니다. 예를 들어, 입체, 다단계 상업사무단지 오피스텔이나 상거상인 아파트의 경우, 토지 면적이 작기 때문에 다양한 용도로 분담되는 토지 면적은 기본적으로 건물의 건축 면적이다. 이 경우 토지는 물리적으로 분할할 수 없고, 전체 토지를 종합용지로 볼 수 있으며, 양도 연한을 50 년으로 통일할 수 있다.