부동산 기획자로서 부동산 개발 과정 전체를 계획하는 능력과 부동산 개발 과정 전반에 걸쳐 모든 연결고리를 숙지하고 혁신적인 사고와 기존 경험을 잘 활용해야 합니다. 전체 개발 과정에서 문제와 모순을 해결하여 프로젝트가 원활하게 운영되고 궁극적으로 경제적, 사회적 이익을 창출할 수 있습니다.
부동산 개발의 궁극적인 목적이자 사회적 의의는 주민에게 쾌적하고 만족스러운 생활환경을 제공하고, 한정된 자원으로 생활여건을 최적화하는 것입니다. 우리는 부동산 기획자로서 소비자 만족을 계획의 사명으로 여기고 제한된 토지에서 소비자에게 최적의 생활 공간을 제공하는 책임이 있습니다. 따라서 토지를 취득하기 전에 계획가들이 참여해야 하며, 이는 전체 계획 과정의 시작이기도 합니다.
토지 취득 링크
전체 계획 과정의 첫 번째 단계는 토지 조사를 수행하는 것입니다. 토지를 취득하기 전에 개발자는 경매 토지에 대한 신중한 조사와 경제적 예산을 수행하여 찾기를 보장해야 합니다. 지불 가능한 토지 취득 비용을 최대화하고 토지 취득 위험을 줄입니다. 토지 조사와 원가 이익률 계산은 거의 동시에 수행됩니다. 토지에 관한 연구에는 주로 토지의 기본 조건 및 계획 지표, 토지의 도시 위치 및 주변 자원, 토지가 위치한 도시의 부동산 시장의 거시 환경, 토지가 위치한 도시의 부동산 시장의 미시 환경, 토지가 위치한 도시의 부동산 시장 기대 등 토지의 경제적 이익을 계산하는 것은 주로 원가이익률 계산에는 토지취득비용의 차이에 따른 이익률, 개발주기 추정, 시장가격 예측, 위험예측 등이 주요 고려사항이다. 자금의 기회비용 평가.
기획 및 설계
개발자가 토지를 확보한 후 기획자의 작업이 공식적으로 시작되어 계획된 단계별 단계에 들어갑니다. 첫 번째 단계는 프로젝트의 예비 계획입니다. 일반적으로 프로젝트 건축 계획과 정원 조경 계획은 설계 연구소 및 정원 조경의 작업이라고 생각됩니다. 디자인 연구소는 좋은 제품과 건축물을 디자인할 수는 있지만 흔히 수요지향이라고 불리는 시장지향성을 바탕으로 제품을 디자인하지 못할 수도 있다.
예를 들어 건물 유형 계획, 아파트 비율 제어, 아파트 유형 혁신 요구 등이 있습니다. 따라서 초기 프로젝트 계획을 세우기 전에 해당 시장 조사를 수행하는 것이 필요합니다. 첫 번째 단계는 건물 유형(예: 고층, 소형 고층, 다층, 빌라 등), 단위 비율(예: 1개 침실, 2개 침실, 3개 침실)을 설계하기 위한 시장 수요 조사를 수행하는 것입니다. -침실, 다층, 단일 아파트 등), 유닛 유형 혁신(예: 가정 정원, 전망 발코니, 하늘 안뜰) 및 기타 디자인. 기획에 앞서 시장 조사를 마친 후 개발자, 기획자, 건축 디자이너는 브레인스토밍 세션을 통해 개발자는 경험을 바탕으로 프로젝트 기획에 대한 자신의 견해를 제시하고, 건축 디자이너는 건축적 관점에서 프로젝트 관점을 제시하고, 기획자는 Put에 집중하게 됩니다. 시장 분석의 관점에서 프로젝트 계획에 대한 미래 전망을 제공합니다. 이는 기획자가 계획의 타당성에 더 중점을 두고 프로젝트가 시작된 후 시장 수요를 충족할 수 있음을 의미합니다. 이러한 수요 지향은 상업용 주택 프로젝트에 매우 중요합니다. 동시에 기획자는 국가 거시정책 관점에서 건축계획에서 피해야 할 문제도 제시해야 한다.
건축 계획 및 설계와 동시에 프로젝트의 셀링 포인트를 다듬어가는 과정이기도 합니다. 기획자로서 이 단계에서는 건축 계획에서 고려해야 할 사항을 의식적으로 파악하고 다듬어야 합니다. 이는 프로젝트의 판매 포인트로 사용될 수 있으며, 판매 포인트 요약은 큰 도움이 됩니다. 동시에 기획자는 프로젝트 아키텍처를 포괄적으로 이해하고 파악해야 하며 프로젝트의 강점과 약점, 건축 경관, 건물 유형, 스타일, 아파트 비율, 혁신 포인트 등을 숙지해야 합니다.
건축 설계 계획이 승인된 후 개발자는 정식 공사에 앞서 프로젝트 건설에 착수하게 되며, 건설 당사자와 개발자는 프로젝트 건설 진행 계획을 수립해야 하며 기획자는 이 건설을 검토해야 합니다. 진행계획을 충분히 이해한 경우에만 공사일정에 따른 정확한 사업추진계획을 수립할 수 있습니다.
시장조사
건축계획의 중·후기 단계에서 시장 관계자 및 기획자는 해당 프로젝트가 위치한 시장에 대해 심층적인 시장 조사를 실시하고, 포괄적이고 실용적인 마케팅 계획, 전반적인 시장 조사 보고서.
본 연구 보고서는 프로젝트 운영을 위한 참고 자료로 개발자에게 제출한다고 할 수 있습니다. 해당 내용에는 프로젝트 자체 연구 요약(SWOT 분석, 지원 자원 연구, 판매 포인트 요약 등), 거시 부동산 시장 분석(거시 정책)이 포함됩니다. , 부동산 시장현황, 수급, 종합가격, 부동산시장 전망 등), 마이크로 부동산 시장 분석(사업지 내 부동산 요약, 사업지 내 경쟁부동산 등), 소비자 조사(수요 분석, 계층 분석), 프로젝트의 예비 포지셔닝 등. 이 시장 보고서는 프로젝트 시장 포지셔닝, 판촉 주제, 대상 고객 선택, 가격 책정 전략, 개시 주기 전략 및 광고 전략에 대한 신뢰할 수 있는 기초를 제공하므로 결정적이다.
사전 토지 조사, 건설 계획 전 1차 시장 조사, 건축 계획 및 설계, 2차 종합 시장 조사, 공사 일정 조정 등 일련의 작업을 통해 기획자들은 프로젝트 운영을 시작했다. 계획을 세우려면 먼저 프로젝트를 시장에 포지셔닝해야 합니다. 시장 포지셔닝은 프로젝트의 현재 시장 위치를 찾기 위해 프로젝트의 판매 포인트와 경쟁 환경을 결합해야 합니다. 시장 포지셔닝은 기초가 되어야 합니다. 프로젝트 홍보를 위해 핵심은 시장 홍보의 전체 프로세스를 구현합니다. 시장 포지셔닝을 통해 고객군 분석을 바탕으로 본 프로젝트에 해당하는 타겟그룹을 파악하고, 타겟그룹의 구매동기, 구매행동, 정보채널 등을 명확히 하기 위해 노력합니다. 시장 포지셔닝 및 대상 고객 그룹 분석을 기반으로 프로젝트의 홍보 주제가 추출됩니다. 이 주제는 프로젝트의 마케팅 주제이며 프로젝트 홍보의 전체 과정을 거치며 프로젝트의 광고 주제이기도 합니다. 이는 프로젝트의 핵심이자 가장 유리한 측면을 반영합니다.
마케팅 및 프로모션 아이디어
프로젝트에 대한 전반적인 마케팅 및 프로모션 아이디어(프로모션 아이디어)를 공식화하는 것은 초기 기획에서 가장 중요한 부분입니다. 프로모션 아이디어는 어떤 방법을 명확하게 정의해야 합니다. 프로젝트를 홍보하기 위해 어떤 종류의 마케팅 방법을 사용하여 프로젝트를 시장의 초점으로 만들 것인지, 출시 시기를 명확하게 파악하고 관리해야 합니다. 마케팅 혁신 포인트 등 전반적인 마케팅 및 프로모션 아이디어는 프로젝트 마케팅의 전제이자 본선이라고 할 수 있으며, 기획자의 올바른 아이디어 선택은 시장과 소비자에 대한 완전한 이해를 바탕으로 이루어져야 합니다. 전반적인 마케팅 및 프로모션 아이디어 아래에는 프로젝트 프로모션의 전략적 연결이 있으며 하위 전략 계획은 주로 프로젝트 단계별 프로모션 전략, 가격 전략, 오프닝 마케팅 전략, 무대 광고 전략, 현장 판매를 포함하는 프로젝트 실행의 기초입니다. 전략, 홍보활동 전략 등 이러한 계획을 수립하려면 실용성과 예측력이 모두 필요합니다. 사업수행단계에서 하위전략계획의 추진은 당시의 시장상황 변화에 따라 탄력적으로 추진되어야 하며, 계획을 완고하게 따르거나 규칙을 따르지 않아야 한다.
광고 전략
광고 전략은 부동산 마케팅 및 홍보의 주요 수단입니다. 광고 전략에는 주로 광고 계획 수립, 광고 매체 선택, 광고 작성이 포함됩니다. 주제 및 카피라이팅(광고성과), 광고디자인, 광고단계별 기획, 광고예산 등 부동산의 등급, 지역, 타겟층에 따라 광고 전략의 구성도 달라져야 합니다. 여기서 우리는 부동산 기획자와 전문 광고 회사의 차이점을 비교할 필요가 있습니다. 전문 광고회사에서는 부동산 광고를 더욱 광고처럼, 예술적이고 아름답게 만들어 줄 것이라고 할 수 있습니다. 부동산 기획자는 프로젝트 이해, 광고 주제 파악, 광고 무대 홍보 및 전달 계획에 있어서 대체할 수 없는 장점을 갖고 있습니다. 자신이 작성하는 카피가 너무 현실적이고, 아름다움이 부족하며, 대부분 단순하고 단순하며, 임팩트가 없다는 것이 단점입니다. 힘과 표현력. 따라서 광고 대행사와 기획자를 비교하는 것은 둘 다 장단점이 있으며, 서로의 장점을 배워 볼 가치가 있습니다. 요즘에는 두 가지의 단점을 모두 보완할 수 있는 전문 광고회사 출신의 부동산 기획자가 많이 있습니다.
부동산 광고에 사용되는 매체는 일상 소비재에 사용되는 광고 매체와도 다르며 광고 매체의 선택과 매칭에 있어서도 부동산 광고는 매스미디어를 더 많이 사용합니다. 신문, 잡지 등이 커뮤니케이션 매체로 활용되는 반면, 텔레비전 방송은 덜 일반적으로 활용됩니다. 동시에 모든 부동산 프로젝트에는 판매 센터가 있으며 건물 브로셔, 평면도, 포스터와 같은 인쇄 광고가 부동산의 주요 홍보 매체가 되었습니다.
부동산 광고 성과에는 광고 주제, 광고 문구, 광고 디자인이 포함되며 이러한 텍스트의 대부분은 신문, 부동산 브로셔, 포스터, 다이렉트 메일, 포스터, 옥외 광고판 등과 같은 인쇄 매체에서 볼 수 있습니다. .
부동산 광고와 생활소비재 광고의 차이점은 기존 광고는 타겟 고객을 유인하고 경쟁사를 차별화하기 위해 단일하고 집중된 핵심 판매 포인트를 어필한다는 것입니다. 예를 들어 볼보의 주요 매력은 안전에 중점을 두고 있습니다. 비듬 제거 등 부동산 광고는 해당 부동산의 장점을 충분히 반영하는 광고여야 하며, 프로젝트의 핵심 장점을 표현하면서도 해당 프로젝트의 셀링 포인트를 최대한 많이 나열해야 하며, 하나의 셀링 포인트라도 하나의 셀링 포인트로 활용될 수 있습니다. 광고.
프로젝트의 셀링 포인트를 가장 매력적이고 창의적인 텍스트로 어떻게 표현하느냐가 부동산 홍보 성공의 관건이라고 할 수 있다. 경쟁 속성을 구별하고 청중이 쉽게 기억할 수 있도록 하는 것이 좋습니다. 광고 문구를 작성할 때 저는 개인적으로 예술적 렌더링을 추가하여 판매 포인트를 홍보하는 데 중점을 두는 것을 선호합니다. 요즘 부동산 광고를 너무 많이 봤습니다. 대부분은 컨셉을 추측하고, 이미지를 홍보하고, 예의바르고 화려하게 행동하는 내용이지만, 프로젝트의 주요 장점을 소개하는 경우는 거의 없습니다. 주로 광고회사에서 발생합니다.
판매 전략 조정
부동산 매매 과정에서 매매 상황이 좋지 않고, 매매 진행이 기대에 미치지 못하는 경우 적시에 수정해야 한다는 점을 언급할 가치가 있습니다. 및 조정. 조정에 앞서 초기광고 효과에 대한 조사를 실시하고 브레인스토밍 회의를 통해 초기광고의 부족한 점을 파악하고 새로운 광고전략을 수립해야 합니다. 광고 매체 변경, 광고 출시 시기 재선택, 광고 투자 증가, 광고 카피 조정, 필요한 경우 광고 테마 변경 등을 통해 조정할 수 있습니다. 물론, 매출 부진의 원인은 부정확한 부동산 포지셔닝, 제한된 시장 수용력, 비수기 매매, 부적절한 홍보 및 판촉 등 여러 가지 이유 때문일 수 있습니다. 광고 및 판촉의 관점에서 보면 매출 부진의 원인이 무엇이든 상관없이, 광고는 그에 따라 전략이 조정되어야 합니다.
개관은 프로젝트가 분양 허가를 받은 후 공식적인 판매의 시작이다. 개관 계획은 부동산 마케팅과 홍보에 중요한 역할을 한다. 세일즈센터 설립과 영업사원 입점부터 매매개시까지의 기간은 부동산 마케팅에 있어서 대개 물축기 기간에 개점전략이 결정된다. 정상적인 상황에서 저수 기간 동안 영업소의 주요 업무는 다음과 같습니다: 판매 소품 준비, 판매 설명회 훈련 시뮬레이션, 판매 관리 양식 작성, 판매를 위한 다양한 양식 준비, 전화 수신, 의도된 의도 차별화 고객, 조기 예약 및 VIP 카드 판매(예금이 허용되지 않는 경우 멤버십 또는 VIP 카드 형태로 고객을 축적하는 것이 더 효과적인 방법입니다) 등 물 저장 기간부터 개장일까지의 시간을 너무 엄격하게 통제해서는 안 되며, 물 저장 기간이 너무 길거나 너무 짧으면 고객 축적에 도움이 되지 않으며, 개방 시간은 고객 축적과 시장 경쟁에 따라 적절하게 조정되어야 합니다. 오프닝 효과에 영향을 미칩니다.
프로젝트 선분양
오픈 과정은 본질적으로 고객과 약속을 잡고 집을 선택하고 청약 계약을 체결하는 과정입니다. 부동산에 대한 추진력과 홍보에 큰 영향을 미치는 역할을 합니다. 따라서 많은 에이전트들은 홍보 및 판촉 목적을 달성하기 위해 오프닝에서 많은 활동과 홍보 업무를 수행하게 됩니다. 오프닝 준비에는 주로 오프닝 프로세스 수립, 오프닝 방법 선택, 청약 계약 준비, 오프닝 활동 준비, 오프닝 비상 계획 등이 포함됩니다. 여기서 가장 중점을 두는 것은 개통 방법의 선택입니다. 일반적으로 사용되는 개통 방법에는 추첨 방법, 번호 순위 방법, VIP 고객 선택 방법이 포함됩니다. 소위 개통 방법은 주로 고객의 집 선택 규칙을 기반으로 합니다. 여기서 사용되는 방법은 초기 고객의 축적과 프로젝트 규모에 따라 다릅니다. 고객 누적 상황이 매우 좋고 공급이 수요를 초과하는 경우 일반적으로 넘버링 방식을 채택하며 객실 선택은 맨 앞의 고객에게 우선권이 있습니다. VIP 카드 이용 방법은 일반적으로 물저장 기간 동안 VIP 고객이 VIP 카드 번호 순서에 따라 객실을 선택하는 것입니다.