"많은 슈퍼마켓"은 기자가 조사하는 동안 구이양의 부동산 시장에 대한 가장 깊은 인상입니다. 이 슈퍼마켓에서 구이양 사람들은 "화과원"과 "미래 방주"를 알고 있다고 할 수 있습니다.
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기자님이 알아본 바로는 구이양에는 10만 평방미터 이상의 면적을 가진 대형 마트가 13개나 있고, 화궈원 프로젝트만 18만 3천 평방미터로 대형 시장으로 알려져 있습니다. 화과원의 계획 거주 인구가 35만 명이라는 점을 예로 들어보겠습니다. 이는 구이양 시오원현의 전체 인구와 맞먹을 정도로 큰 규모입니다.
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또한 중톈 퓨처 아크의 계획 연면적은 최대 720만 평방미터에 달합니다. 이 두 프로젝트의 공급이 구이양의 전체 부동산 공급을 지배하고 있습니다. 충칭 중원 부동산 구이양 지점의 데이터에 따르면, 2012년 상반기에만 화궈위안 프로젝트의 공급량은 452만 2천 평방미터로 구이양 부동산 시장 전체 공급량의 75.4%를 차지했습니다.
'슈퍼마켓' 폭발을 감당하려면 얼마나 많은 시장 용량이 필요할까요? 이런 상황이 구이양에 심각한 부동산 공급 과잉으로 이어질까요?
최근 일부 전문가와 언론은 구이양의 부동산 재고와 거주 인구에 대한 통계를 조사한 결과 구이양의 부동산 시장이 심각한 공급 과잉 상태이며 오르도스의 실수를 반복할 것이라고 결론지었습니다. 정말 그럴까요?
"우리 구이양은 오르도스에 의해 무너졌습니다." 10월 13일 기자들과 만난 구이양 중티 부동산 유한회사의 재무 이사 겸 부총경리 왕청핑은 이렇게 말문을 열었습니다. 수요와 공급의 관점에서 볼 때 현재 구이양 부동산 시장에는 거품이 없습니다. 왕청핑은 오랫동안 부동산 업계에 종사해 왔으며 청두, 광저우 등지에서 부동산 관련 업무를 해왔습니다.
화과원 654.38+0.083만㎡ 규모, 상업용 200만㎡, 사무실 200만㎡, 영주권자 35만 명, 유동인구 654.38+0.7만 명은 구이양 부동산 시장의 벤치마킹 대상으로 볼 수 있습니다.
10월 13일 토요일, 이슬비가 내리는 구이양에서 스테이트 비즈니스 뉴스 기자는 화과공원 현장 조사에 달려갔습니다.
화고원 인터체인지와 화고원 프로젝트로 이어지는 일방통행 D 교차로에는 눈에 보이는 곳까지 수백 개의 고층 주거 및 상업 단지가 치열하게 건설 중입니다. 저지대에 위치한 구이양 의과대학 부속 6층짜리 난화병원은 원래 판자촌 펑자오위안 주민들의 눈에 랜드마크 건물이었지만 지금은 눈에 띄지 않는 모습입니다.
도로 경사면을 따라 "우리는 구이양 전략의 중심인 도심에서만 삶을 즐긴다"와 같은 슬로건이 눈에 띕니다.
"이곳은 건설 중인 부동산이 아니라 도시입니다." 한 외국인 부동산 구매자가 외쳤습니다.
화궈위안 프로젝트의 한 부동산 컨설턴트는 국가경영일보와의 인터뷰에서 이 프로젝트에는 226개의 건물이 있으며, 현재 100개 이상이 건설 중이고 연말까지 20개 이상이 완공될 예정이라고 말했습니다.
화궈위안 프로젝트의 마케팅 책임자인 장닝은 내셔널 비즈니스 데일리와의 인터뷰에서 "주거 프로젝트는 2014년에 완공될 예정이며, 화궈위안 프로젝트 전체는 2015년에 완공될 것"이라고 말했습니다.
"우리는 하루 만에 65,438+0,000채 이상의 주택을 판매했습니다." 위에서 언급한 화궈위안 부동산 컨설턴트는 이 프로젝트가 2010년 개장 이후 22주 연속 구이양 부동산 시장에서 판매되었다고 말했습니다.
플로랄 오차드 프로젝트 개발사인 청홍리 그룹은 1998년에 설립되었으며, 지금까지 구이양에서 플로리디안을 포함해 단 두 개의 프로젝트만 개발했습니다. 리홍시는 부동산 업계에서는 잘 알려지지 않았지만 구이양에서는 구이저우의 산악 도시 개발로 유명합니다.
"2010년 청홍리 그룹은 총 300억 위안, 연면적 560만㎡ 규모의 펑자완 과수원 개조 프로젝트를 시작했고, 2011년 청홍리 그룹은 다시 한번 우리총 지역 개조 프로젝트를 맡아 거액을 들여 구이양의 중심을 돌며 6천여 에이커 면적, 연면적 1612만㎡ 규모의 구이양 중심 생태지구와 구이저우 최초의 국제 센터를 건설했습니다. 백만 평방미터의 구이양 국제센터가 있습니다." 공식 웹사이트 청홍리에서 화궈위안 프로젝트에 대해 설명합니다.
공개된 정보에 따르면 우리총 지구는 올해 초 600억 위안을 투자해 공식적으로 출범했습니다. 이와 마찬가지로 청홍리는 화궈위안에 900억 위안을 투자했습니다.
"이런 대규모 부동산을 개발하려면 개발자는 큰 위험을 감수해야 합니다. 랑은 부와 부를 추구합니다." 구이양의 한 현지 부동산 업계 베테랑은 이렇게 말했습니다.
2009년 청홍리가 펑자완 판자촌 대규모 토지를 인수한 데 이어 구이저우 '도시 마을' 개조 프로젝트가 본격화된 지난 4월에는 2011년 우리총 지역 11개 필지와 펑자완 지역을 다시 한 번 매입해 이 지역의 공동 개발을 달성했습니다. 하지만 우리총 지역의 총 면적은 펑자완 지역의 2.3배에 달합니다.
청홍리가 감히 많은 토지를 차지한 것 외에도 구이저우의 현지 상장 부동산 기업인 하늘도시투자(000540, SZ)의 토지 차지도 만만치 않아 일부 업계 관계자들은 한때 '땅의 왕'이라고 부르기도 했습니다.
중톈시투자는 2008년 1차 토지 시장에 진출해 2010년까지 7000에이커의 종합 토지를 매입했지만 비용은 3억 5000만 위안에 불과합니다. 단숨에 중톈청투의 직간접 토지 보유량은 1만 무를 넘어서며 당시 서부 지역의 상장 부동산 기업이 되었습니다.
2065438 + 2002년 8월까지 중톈청터우는 다시 한 번 엄청난 양의 토지를 매입했습니다. 올해 8월 24일, 중톈청터우는 총 건축 면적 3,319,600㎡에 달하는 8필지의 토지를 매입한 것으로 알려졌습니다. 계획된 프로젝트는 2065,438+03년 CIC의 새로운 핵심 프로젝트가 될 "홀리데이 아크"입니다.
업계 관계자에 따르면 ZTIC의 초대형 토지 매입은 비국유 건설 토지를 타사의 국유 건설 토지로 대체해 저렴한 가격에 대규모 토지 매입을 실현하는 독특한 토지 매입 모델에 기인한다.
또한 정부 주도의 신도시 계획 및 건설 원칙에 따라 다른 브랜드 부동산 회사들도 대규모 토지 매입에 나섰습니다. 기자가 파악한 바에 따르면 리하이 센트럴 플라자 프로젝트는 1.509에이커, 폴리 에코 스포츠 파크는 2,635.669에이커, 엑셀런스 시티 스테이트는 2,300에이커, 듀오카이귀주시는 7,695에이커, 서남국제무역도시도 1.4580에이커의 면적을 차지하고 있습니다. 이 대규모 부동산 프로젝트는 앞으로 착공에 들어갈 예정입니다.
"서남국제무역도시가 건설 중일 때 구이저우성 고위 지도자가 직접 참석하여 인기를 모았습니다." 광저우의 한 부동산 중개회사 구이양 지점의 류용쿤 프로젝트 조교는 사실 이런 대형 프로젝트 뒤에는 지방 정부의 그림자가 자주 보인다며 지방 정부도 구이양을 하루빨리 현대적인 지역 중심 도시로 건설하기를 원한다고 말했습니다.
수많은 외국인 관광객
기자들이 목격한 화과원 프로젝트의 화과원 거리에서는 '쭌이 관광버스' 로고가 붙은 버스 5대가 길가에 주차된 채 검은색 덩어리로 승객을 내리고 있었습니다.
리베이트의 유혹이나 대규모 마케팅팀 없이도 외국인 관광객이 꾸준히 유입되는 것은 당연한 일입니다. 기자가 리싱 부동산의 마케팅 프로그램에서 본 바에 따르면, 개발업체는 정오에 고객을 픽업해 무료 점심을 제공하는 현장 책임자가 있습니다. 구이저우의 더 외진 지역에 있는 고객이 당일에 돌아올 수 없는 경우 개발자는 밤에 무료 호텔 숙박 서비스를 제공합니다. 또한 이 마케팅 프로그램을 통해 현이나 시의 출장소에서 거래를 체결하는 고객은 영업소에서 거래를 체결할 때보다 총 3,000~5,000위안을 더 저렴하게 지불할 수 있습니다.
이 마케팅 프로그램에 따르면 화궈위안 프로젝트에는 총 2,000명의 주택 구매 상담사가 있으며, 이 중 600명은 영업소에만 상주하고 나머지 1.400명은 구이양과 구이저우의 다른 현과 시에 배치되어 있습니다. "부동산 컨설턴트에게 높은 수준의 자극을 주어 매출을 3분의 1(즉, 약 30만 위안에 해당하는 100제곱미터 주택을 판매할 수 있도록)로 늘리는 것이 가능합니다.
"플라워 가든의 부동산을 자세히 살펴봤습니다. 매주 5~8대의 버스가 정차합니다. 첸난저우와 카일리 같은 도시와 주에서 많은 고객이 찾아옵니다." 구이저우 사회과학원 도시경제연구소의 후샤오덩 소장은 기자에게 이렇게 말했습니다.
화광위안의 영업 부서에서 기자가 구이저우성 첸난저우의 한 바이어를 무작위로 인터뷰했습니다. 그는 외국인 고객의 의향서를 들고 기자에게 이번에는 광둥성 포산시에서 근무하는 아들을 위해 특별히 집을 구입한다고 웃으며 말했습니다. "화궈위안의 평방미터당 가격은 4,000위안 미만으로 고향과 비슷하지만 구이양은 구이저우성의 성도입니다. 아들이 구이양에 정착하면 광둥성에서 일할 필요가 없고 근처에서 사업을 할 수 있습니다."
당면한 업무로 바빴던 화광원의 영업 이사 장닝은 기자가 방문하자마자 일을 멈췄습니다. 그는 기자에게 구이저우성 8개 시와 주의 빈곤층 가구 중 50~60%가 화과원 프로젝트를 선택했다고 말했습니다.
중경대학교 부동산 MBA 프로그램 구이양 교육센터의 우징 부주임도 내셔널 비즈니스 데일리 기자와의 인터뷰에서 "충칭대학교의 한 교사가 어떻게 구이양 화궈위안 프로젝트가 충칭에 오게 되었느냐고 물었다"고 말했습니다.
구이양정허부동산의 8월 연구 보고서에 따르면 화궈위안과 퓨처아크에서 6689가구가 판매됐고, 거래 면적은 61만3400㎡로 시장 전체 매출의 각각 52.06%, 64%를 차지했습니다.
10 6월 16일 오후, 스테이트 비즈니스 뉴스 기자는 현장 방문을 위해 퓨처 방주로 달려갔습니다. 베이징 동로 중톈 미래 방주 프로젝트 판매부에는 외국인 주택 구매자들의 발길이 끊이지 않았습니다. 기자는 판매 부서 앞에서 도로 양쪽에 온갖 종류의 차량이 주차되어 있는 것을 보았습니다. 구이저우 번호판 차량 외에도 허베이성, 저장성, 광둥성 버스와 중톈시 투자 회사에서 특별히 집을 보러 온 차량이 있습니다.
대형 분양 부서에 들어선 기자는 부동산 컨설턴트인 차오 씨에게 주택 구매자 명의로 된 89제곱미터 아파트를 요청했습니다. 하지만 카오 씨는 그 작은 아파트는 이미 팔렸고 130평방미터의 대형 아파트만 남았다고 말했습니다. 그래도 그 작은 아파트를 사고 싶다면 다음 달에 출시될 새로운 매물을 기다려야 합니다.
충칭 센탈라인 부동산 구이양 지점의 조사 보고서에 따르면 8월 12일 이후 중톈 미래방주**는 F1 그룹, H4 그룹, G1 그룹, H4 그룹, 총 1,346개의 공급원을 출시했으며 1,000위안을 지불했습니다.
미래방주의 상업용 부동산 프로젝트도 투자자들의 큰 관심을 받고 있습니다. 영업 부서의 모래 테이블 옆에는 한 무리의 사람들이 모여 계획 높이가 500미터가 넘는 복합 프로젝트에 대해 의견을 나누고 있습니다. 그중 한 명인 우 씨는 남편과 함께 차를 타고 상점을 보러 왔다가 기자에게 지금 상점을 사는 것은 좋지 않고 방금 번호를 얻지 못했다고 걱정스럽게 말했습니다. 기자가 전광판을 통해 확인한 결과, 현재 매장에 있는 물량은 거의 모두 빨간색으로 표시되어 있어 거의 매진된 상태였습니다.
"지난주(8월 10일~6월 14일) 상업용 부동산 거래는 126% 증가한 2,190건, 89% 증가한 19,713㎡가 팔리며 휴가 이전 수준으로 회복했습니다. 광저우에 본사를 둔 중국 토지은행 구이양 지점의 주간 보고서는 이를 이렇게 설명합니다.
전국경제일보 기자가 며칠 연속으로 구이양의 여러 지역을 방문한 결과, 쌍둥이 연휴 이후 인기 상승 추세는 화궈위안과 퓨처아크의 1만 평방미터 판매 부서와 아름다운 숲 도시 시대, 신왕미 아파트, 에버그란데 시티 등 일반 프로젝트의 판매 부서에서 모두 확인할 수 있었습니다. 화궈위안과 퓨처아크의 마케팅 부서에서 제공한 데이터에 따르면 지난주 화궈위안은 989세트(65438+8월 00일~65438+10월 14일)를 판매했고 퓨처아크는 242세트를 판매했습니다.
난밍강을 따라 계속 걷다 보면 강 왼쪽 강변에서 공사 중인 프로젝트가 한창 진행 중입니다. 수십 대의 굴삭기가 바위 언덕에서 굉음을 내고 있고, 주변에는 아름다운 중층 빌라와 주택이 빽빽하게 들어서 있습니다. 철거가 남긴 흔적은 여전히 강 오른쪽 강둑에서 볼 수 있습니다. 난밍강은 퓨처 아크 프로젝트의 한가운데를 가로지르고 있습니다. 강을 가로지르는 오래된 8개의 구멍이 뚫린 아치형 다리는 과거에 강 양쪽 주민들이 건너는 중요한 통로였습니다. 하지만 지금은 빠르게 솟아오르고 있는 현대식 대형 건물들과 비교하면 너무도 어울리지 않는 모습입니다.
외국인 관광객을 유치하기 위해 최선을 다하는 것은 플라워 오차드와 퓨처 아크뿐만이 아닙니다. "다음에는 광저우와 다른 주강삼각주 지역으로 가서 주택을 홍보할 계획입니다." 왕청핑은 조수석에 앉은 기자를 향해 말했다.
왜 링난으로 가서 주택을 판매할까요? 왕청핑은 구이양에서 광저우와 충칭까지 고속철도와 고속도로가 개통되면서 앞으로 구이양의 주택 수요는 구이저우 인구에만 국한되지 않을 것이라고 설명했습니다. 구이양 산업단지와 관광산업, 특히 '시원한 구이양'은 다른 도시와 비교할 수 없는 기후 자원을 보유하고 있어 향후 몇 년간 휴가, 여름 휴가철에 구이양을 찾는 관광객 수가 기하급수적으로 증가할 것이며 구이양에 많은 부동산 프로젝트 건설을 촉진할 것입니다.
후샤오덩은 주강삼각주, 장강삼각주 및 기타 지역에는 위성 도시가 많아 그 자체로 주변 지역의 주택 수요가 크게 희석되는 현상을 설명했습니다. 구이저우성의 단일 핵심 도시인 구이양은 도시화율이 매우 낮아 '섬 도시' 현상이 뚜렷합니다. 모든 양질의 교육, 의료, 교통, 생활 자원이 구이양에 편중되어 있어 구이저우성 내 도시 발전의 심각한 불균형을 초래하고, 중심 도시가 주변 도시와 주에 치우쳐 있습니다.