발췌
상업용 부동산과 문화관광부동산에 대한 개인적인 이해는 상업용 부동산에 대한 이해를 다듬어준다
도시화가 급속히 진행되면서 도시의 현대화 사업의 성공은 상업용 부동산과 밀접한 관련이 있습니다. 초기 단계의 시장 조사, 사업 계획 및 건축 계획부터 후기 투자 모집, 판매 및 상업 운영 관리에 이르기까지 모든 작업에는 전문적인 투자가 필요합니다.
상업용 부동산은 부동산, 상업, 투자의 3중 특성을 지닌 종합산업이다. 부동산, 사업, 투자의 특성을 가지고 있으며, 순수 투자 및 사업과도 다르며, 다른 전통적인 부동산 산업과도 다릅니다.
1. 상업용 부동산의 개념:
넓게 말하면, 다양한 소매, 도매, 요식업, 오락, 피트니스, 레저 및 기타 비즈니스에 사용되는 부동산 상황을 의미합니다. 목적, 비즈니스 모델에 따라 일반 주택, 아파트, 빌라 및 기타 부동산 상황과 기능 및 용도가 다릅니다.
2. 상업용 부동산의 현재 분류 :
업계의 영업 형태로 보면 상업 광장, 상업 거리, 쇼핑몰, 대형 상점, 쇼핑몰, 보행자 거리, 상업 광장, 전문 시장, 커뮤니티 비즈니스 등;
투자 가치에 따라 '도시형 상점', '전문 시장 상점', '커뮤니티 상점'으로 나눌 수 있습니다. , "주거 1층 상점" 등.
ؠ 개발형태에 따라 분류하면 상업거리상점, 커뮤니티상점, 쇼핑몰, 백화점, 레저플라자, 보행자거리, 전문시장 등으로 나눌 수 있다.
3. 상업용 부동산 비즈니스 모델:
상업용 프로젝트 운영: 우리나라에서는 아직 도시 거주의 교외화가 흔하지 않고, 가족용 자동차 보급률도 높지 않기 때문에, 대형 쇼핑몰이 일반적이며 이곳은 장사가 잘되고, 소비력이 좋고, 교통이 편리하고, 여객 흐름이 크기 때문에 모두 도심 상업지구에 선택됩니다. 예를 들어 청두의 춘시루(Chunxi Road), 충칭의 Jiefangbei, 베이징의 왕푸징, 상하이의 성신묘(City God Temple) 등이 있습니다. 위치가 좋지 않은 곳에서 상업용 부동산을 운영하는 것은 성공할 가능성이 없습니다. 대상 소비자 그룹이 정확하게 위치하는 한, 동네 사업과 테마 사업도 옵션이 될 수 있습니다. 예를 들어 심천의 Huanan MALL입니다.
프로젝트의 시장 포지셔닝은 잘 계획되어야 합니다. 현대 상업용 부동산의 실제 개발에서는 상업 프로젝트의 시장 포지셔닝이 어떤 의미에서는 위치 선택보다 더 중요합니다. ?세밀한 조사, 명확한 판단, 거시적 조정, 결단력 있는 의사결정은 모두 포지셔닝에 필수적입니다. 시장의 흐름을 파악하고, 다양한 카테고리의 비즈니스 모델을 결정하며, 최대한의 차별화를 만들어 시장을 선도해 나가겠습니다.
1. 위치 지정.
상업용 부동산의 입지 선정과 상업용 부동산의 포지셔닝은 불가분의 관계입니다. 상업용 부동산의 입지 원칙은 '정확성'에 바탕을 두고 있습니다. 대형 쇼핑몰 입지 선정에 관한 유명한 말이 있습니다. "성공의 첫 번째 조건은 입지 선정이고, 두 번째 조건도 입지 선정이다."
쇼핑에서 입지 선정의 세 가지 조건:
ؠ 지리적 위치는 도시 비즈니스의 새로운 추세를 나타낼 수 있습니다.
ؠ 상당한 수의 중산층 및 고소득층 소비자 그룹이 있어야 합니다.
ؠ 편리합니다. 교통과 주차.
2. 비즈니스 우선순위.
많은 분들이 "상업용 부동산은 업무용 부동산이 절반이다"라고 말씀하십니다. 개인적으로 상업용 부동산은 부동산의 일종이지만 결국 상업용 사업장이기 때문에 핵심은 여전히 비즈니스입니다. 그러므로 우리는 부동산과 사업의 연관성을 잘 파악해야 합니다.
이 곳에는 어떤 사업이 필요한지 명확하게 조사해 보세요. 어떤 종류의 사업이 필요합니까? 비즈니스 형식을 할당하는 방법은 무엇입니까? 소비량은 얼마나 됩니까? 지역별 소비능력은 얼마나 됩니까? 사업연구, 사업기획 및 설계, 건축기획 및 설계, 마케팅기획, 광고기획 등을 통해 합리적인 순서로 업무를 수행합니다. 마케팅 기획 과정에서도 '비즈니스 우선' 원칙을 채택해야 한다.
? 3. 계획적 사고의 역추진.
마케팅 프로모션에서는 소비자에 초점을 맞추고 소비의 마지막 단계에 더 많은 노력을 기울여야 한다. 소비자의 요구를 최대한 충족시키는 상업 장소만이 장사가 번창할 수 있기 때문입니다.
?관리가 우선입니다.
투자자든 운영자든 상업용 부동산에 관심을 갖고 이러한 프로젝트 투자를 통해 경제적 소득을 창출하려는 분들이라면 누구나 공감하실 거라 믿습니다. 따라서 영업단계(주택매매의 '모델룸', '시범구역'과 유사)에서 영업관리 시연을 활용하여 고객이 사업관리 모델을 미리 체험할 수 있도록 하고, 사업전망에 대한 자신감을 높일 필요가 있다. 상업용 부동산.
?반주거계획 사고.
상업용 부동산 계획은 '사업'의 아이덴티티 포지셔닝을 기반으로 하며, 전략 수립이든 전술적 실행이든 항상 '사업' 관점에서 문제를 고려하고 해결해야 합니다. 비즈니스 원칙.
반주거 계획 원칙은 전략적 사고, 이미지 포지셔닝, 사례 이름, 로고 구성, 그래픽 표현에서부터 마케팅 프로모션 양식, 프로모션 채널, 매장 환경 및 매매도 주거계획과 인력의 이미지는 확연히 다르기 때문에, 상업용 부동산 계획은 항상 '사업'이라는 단어에 주목해야 합니다!
ؠ?활동 중심
상업용 부동산 홍보는 상업 활동의 조직에 중점을 두어야 하며, 대규모 상업 활동을 조직하기 위해 노력하는 동안 인쇄 매체를 사용하여 적절한 홍보 보고서를 제공해야 합니다. , 이벤트의 가시성과 추진력을 높입니다.
비즈니스 활동은 프로젝트 초기 단계에서 비즈니스 분위기를 완전히 향상시키기 위해 "비즈니스"라는 단어에 중점을 두어야 하며, 일련의 초기 활동을 통해 프로젝트 상업 운영 관리의 성숙도와 작업 모델을 입증해야 합니다. . 전반적인 비즈니스 운영 분위기를 높이고 비즈니스에 대한 투자자, 운영자 및 소비자의 신뢰를 높입니다. 활동은 기획자, 투자 인력, 상업 운영 회사의 공동 노력으로 완료되어야 합니다. 활동주도 원칙은 사업기획의 초점이며, 많은 인력과 물적 자원이 투자되어야 하는 연결고리이기도 하며, 이에 충분한 주의가 기울여져야 한다.
ؠ?전략적 조정
상업용 부동산의 운영은 주거용 부동산 운영에 필수적인 상당한 인적, 물적, 재정적 자원을 포함하는 거대한 관리 시스템입니다. 상업용 부동산 운영의 다른 측면은 말할 것도 없고, 마케팅 기획에만 필요한 작업량이 엄청나기 때문에 기획팀은 높은 수준의 사고력을 가지고 각 특정 프로젝트를 전략적, 조정적 관점에서 살펴보아야 합니다. 모든 업무는 조화를 이루어야 하고, 모든 사람의 생각은 통일되어야 하며, 때로는 업무 빈도도 통일되어야 합니다.
전략적 사고의 지도 아래 모든 구성원은 동일한 속도로 전진해야 하며, 전략적 목표는 모두가 함께 일하고 서로 협력하며 항상 전체 상황을 최우선으로 생각하는 투쟁의 공통 방향입니다. , 그리고 팀을 만들어라. 무궁무진한 '일반예비팀'이 상업용 부동산 기획을 위한 최고의 인력조합을 실현한다.
2. 상업용 부동산 투자유치 아이디어:
투자유치 업무 상업 프로젝트의 경우 체계적이고 장기적이며 힘든 시스템 엔지니어링이 필요합니다. 상업용 부동산의 성공은 체계적인 투자유치 방법의 성공과 떼려야 뗄 수 없습니다. 효과적인 투자유치 방법과 장기적으로 효과적인 브랜드 제휴 및 가맹점과의 커뮤니케이션 채널 구축이 불가능하다면 이는 전체 상업용 부동산 운영의 실패로 직결됩니다.
1. 프로젝트의 가동률을 유지합니다.
상업 프로젝트에서 소매, 케이터링 및 엔터테인먼트의 비율은 52:18:30입니다. 이 비율은 상업 프로젝트 운영의 황금 비율입니다. 특히 초대형 종합쇼핑몰에 적합한 비율입니다. 투자 유치 시에는 이러한 가동률을 유지, 관리하는 데 주의를 기울여야 합니다. (물론 이 비율이 절대적인 것은 아닙니다.) 예를 들어 광저우 텐허의 그랜드뷰 플라자와 상하이의 훙차오 쇼핑파크는 일반적으로 이 비율을 바탕으로 투자를 유치합니다.
2. 프로젝트의 통일된 테마 이미지와 브랜드 이미지를 유지합니다.
대규모 커머셜 테마 프로젝트는 여러 산업을 결합한 비즈니스 조직 모델이지만 뒤죽박죽이 아닌 명확한 비즈니스 테마와 뛰어난 창의성을 갖춘 브랜드 이미지 기업입니다. 예를 들어 주하이 창롱
3. 동일한 산업이라도 기능과 형태가 다르며, 서로 다른 산업을 보완합니다.
동종업체와의 차이점은 시장이 어느 정도 허용되는 범위를 갖고 있어 동일한 카테고리의 매장을 맹목적으로 모집할 수 없다는 점입니다.
업종 간 상보성은 고객의 소비 선택을 만족시키고, 고객이 신체적, 정신적 변화를 경험하고 소비에 대한 관심을 높일 수 있도록 하는 것입니다. 예를 들어 백화점과 슈퍼마켓은 서로를 보완하고, 소매업과 요식업은 서로를 보완합니다. 이와 관련하여 보다 성공적인 사례는 홍콩의 퍼시픽 플레이스(Pacific Place)와 광저우의 Teem Plaza입니다.
4. 비즈니스 방법 선택 원칙.
상업 프로젝트를 운영하는 방법에는 기본적으로 자체 운영, 공동 운영 및 임대의 세 가지가 있습니다. 핵심 앵커 매장은 부분적으로 또는 전체적으로 자체 운영됩니다. 둘째, 다른 판매자의 협력 신뢰도를 높일 수 있습니다. 셋째, 앵커 매장이 아닌 경우 수수료나 임대 수입을 늘릴 수 있습니다. 비앵커 매장의 경우 임대를 통해 보완하는 공동 운영에 집중하세요.
5. 투자 순서의 원칙
핵심 점포 우선, 보조 점포 원칙, 소매 쇼핑 프로젝트 우선 및 보조 프로젝트 지원 원칙.
6. 코어 앵커스토어 투자 레이아웃 원칙
코어 앵커스토어는 업무축(또는 선형 보행자 거리)의 끝점에 위치하는 것이 적합하며, 사람들의 흐름을 정리하기 위해 중앙에 집중적으로 배치하십시오.
7. 전문상인에 대한 투자우대 유치 원칙
"특별운영, 점대점 접근"은 초대형 종합쇼핑몰인 쇼핑몰의 운영특성입니다. 특별한 상업 프로젝트와 함께. 전문상인은 문화, 예술, 기술 콘텐츠가 높은 사업 단위를 말하며, 이들에게 우대 정책을 제공하고 입주를 유도함으로써 문화 분위기를 고양하고 쇼핑몰 분위기를 활성화할 수 있습니다. 예를 들어 심천 화교 타운 쇼핑센터는 중국의 벼루 문화를 선보이기 위해 Sanbai Inkstone Studio를 초대했습니다. 물론, 전문 가맹점의 사업 범위는 쇼핑몰의 사업 테마 및 브랜드 이미지와 일치합니다.
8. 임대 운영은 물고기를 키우기 위해 물을 방출하는 원리를 채택합니다.
쇼핑몰은 장기적인 특성을 가지고 있으며 합리적인 임대료와 고품질 서비스를 채택하여 쇼핑 센터를 대중화하고 꾸준히 임대료를 조정합니다. 상인들과 함께 성장합니다.
9. 통합 투자 촉진의 "관리"는 판매자에 대한 통합 서비스를 완전히 반영하고 강조해야 합니다.
10. 완벽한 정보시스템을 갖추고 편리한 서비스를 제공합니다.
편의는 관리편의, 재무회계의 편의, 마케팅의 편의, 사업의사결정의 편의, 결제의 편의, 소비의 편의 등 다양하다.
3. 상업용 프로젝트 운영 및 관리
현 단계에서 우리나라의 상업용 부동산 및 부동산의 관리 및 운영 구분은 쉽게 무시되지 않습니다. 초기 매매, 임대가 인기를 끌었지만 오래가지 못해 건물이 텅 비고 사업이 암울해졌습니다.
1. 조작 방법.
프로젝트 운영 구역 관리, 전반적인 이미지 홍보, 명절 프로모션 조직, 가맹점 운영 품질 감독, 가맹점 철수 및 이전 등을 포함한 프로젝트 운영 및 홍보에 중점을 두고 있습니다. 우리는 전문 관리 인재를 채용하고, 자체 사업 관리 회사를 설립하고, 기타 유연한 방법을 사용하여 프로젝트 관리를 원활하게 진행해야 합니다.
2. 비즈니스 프로젝트 관리를 위한 기본 아이디어.
프로젝트 포지셔닝은 타겟 그룹 포지셔닝, 테마 포지셔닝, 쇼핑몰 포지셔닝, 비즈니스 포지셔닝, 비즈니스 아이템, 기획 및 레이아웃 디자인 등 정확한 포지셔닝이 있어야 합니다.
?개점 후 사람들을 쇼핑몰로 유인하는 방법(효과적인 홍보 활동 필요)
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?사람들을 계속 방문하게 하는 방법 the 쇼핑몰 쇼핑몰에서 (과학적인 사람 흐름 중심 설계 및 효과적인 안내 조치)
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?사람들이 쇼핑에 머무르는 시간을 늘리는 방법 쇼핑몰 (과학적 쇼핑몰 기획)
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?효과적인 조치(효과적인 판촉방안, 쇼핑 창출)을 통해 소비자의 구매욕구를 유도하고 자극하는 방법 분위기 및 환경)
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?몰의 지속적인 매력과 경쟁력을 유지하는 방법(몰의 통일된 테마 이미지와 브랜드 이미지, 매력적이고 합리적인 제품 포트폴리오, 사업기획, 정기 프로모션, 우수한 경영관리 등)
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3. 프로모션
프로모션 방법 및 활동 소비자를 유치하기 위해 판매자와 공동으로 구성하고 특정 광고(휴일을 활용할 수 있음)와 결합하여 다양화할 수 있습니다.
4. 관리를 잘하라: 프로젝트의 '패션 좌표 및 정보 좌표' 이미지를 강력하게 생성 및 유지하며 프로젝트의 테마 이미지와 통일된 브랜드 이미지를 유지한다.
5. 사람의 흐름을 유도하는 것이 상업 프로젝트 관리자의 주요 임무이며, 사람의 흐름 방향이 운영 및 관리의 초점입니다. 대형 앵커 매장과 연계해 유동인구를 극대화하세요.
6. 프로젝트 오픈 후 세 가지 중요한 시기를 맞이할 수 있도록 충분한 준비를 하세요.
일반적으로 상업 프로젝트가 시작된 후 첫 3개월, 반년, 1년의 세 가지 중요한 단계가 있습니다. 이 세 기간 동안 관리자는 비상 사태에 완벽하게 대비해야 합니다.
7. 장기적으로 프로젝트 관리자는 비용 문제를 고려해야 합니다.
요약: 상업용 부동산의 핵심 이슈는 부지선정과 정확한 프로젝트 포지셔닝뿐 아니라 경험관리와 투자촉진이다.
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문화관광부동산에 대한 인식과 이해
1. 문화관광부동산의 개념
문화관광부동산은 말 그대로 '문화+관광+부동산'으로 이해되며, 그 본질과 핵심은 '부동산'이 아닌 '문화관광'이다. 문화 관광 부동산은 지역 운영이라는 개념을 담고 있으며, 이는 오늘날 부동산 산업의 새로운 모델이며, 부동산 산업의 새로운 변혁이자 시장 수요이기도 합니다.
문화관광부동산 개발의 의의는 시장수요에 부응하는 것뿐만 아니라 도시의 위상과 유리한 자원을 선별해 경쟁력을 판단하는 데도 있다. 사람의 마음을 하나로 모으고 사람을 모으는 일도 한다고 합니다. 사람들을 연결하고 정체성을 형성하세요. 문화는 사람들의 기질과 마음을 미묘하게 변화시킬 수 있습니다. 장소의 인기와 승객 흐름이 클수록 그 상업적 가치는 더욱 커질 것입니다. 문화관광부동산의 의미는 이 모든 것을 하나로 묶는 것이다.
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2. 문화관광시장의 특징
최근 몇 년간 문화관광부동산은 주로 특색 있는 마을과 특색있는 문화를 기반으로 하고 있으며, "도시-관광 통합"에 관한 개념은 문화 관광 프로젝트에서 그 자리를 차지합니다. 예를 들어 저장성 용천청자진, 징닝서자치현 서향진, 항저우 서호의 용우차 마을, 리장의 푸화설산진 등은 서로 다른 특징과 장점을 갖고 있는 것 같지만 파헤쳐 보면 이들의 사업 철학을 더 깊이 살펴보면 이러한 특징적인 마을의 대부분이 독특한 관광 이미지를 구축하고 독창적인 생태 민속 문화에 의존하여 문화 관광 프로젝트를 성공적으로 창출하는 데 기반을 두고 있음을 알 수 있습니다.
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3. 개발 현황
1. 지역 분포의 불균형
우리나라의 문화 관광 부동산은 주로 지역에 집중되어 있습니다. 천연자원이 좋은 지역에서는 지역 발전이 분명히 고르지 않습니다. 하이난, 발해림, 장강삼각주의 3개 주요 지역은 각각 전국 문화 관광 부동산 총수의 21%, 17%, 16%를 차지하며 가장 많은 프로젝트를 보유하고 있습니다. 중국 남서부, 광둥, 광시, 복건성 남동부의 문화 관광 부동산 개발도 매우 빠르게 진행되고 있으며, 6개 주요 지역은 전국 문화 관광 부동산 전체의 78%를 차지하며, 각 지역마다 각기 다른 특징이 있습니다. 고유한 라벨 특성을 갖고 있습니다.
·하이난: 문화 관광 부동산의 선구자. 유리한 기후 조건과 해안 경관 자원으로 인해 하이난은 전국에서 문화 관광 부동산 개발이 가장 크고 가장 집중된 지역입니다. 지난 2년 동안 개발이 점차 합리화되었습니다.
·남서부: 문화 관광 중심, 청두, 충칭, 구이양, 리장 등의 도시에서는 문화적 특성의 개발 및 창출에 중점을 둔 프로젝트
·양쯔강 삼각주: 5+2 소비자 수요 장강 삼각주 지역은 경제가 발달하고 도시화 수준이 상대적으로 높기 때문에 개발에 사용할 수 있는 자원이 상대적으로 제한되어 있습니다. 이 지역의 프로젝트는 주로 대규모 도시 공동체의 5+2 레저 및 휴가 수요를 충족합니다. 또한 최근 몇 년 동안 장강 삼각주 지역의 다양한 독특한 문화 및 관광 도시가 빠르게 발전했습니다.
·발해 림(Rim): 해안 휴양지 다양화 및 복합화 방향으로 발전하고 있는 발해 림 지역은 인근 휴가 관광에 대한 북부 고객의 요구를 충족합니다. 이 지역은 현재 해안 지역, 호숫가, 숲 등 희귀한 휴가 관광 자원을 보유하고 있습니다. 프로젝트에는 알파인 스키, 온천 요양, 도시 쇼핑 등이 포함될 예정입니다. 복잡한 비즈니스 형식의 조합
·광동, 광시 및 남동부 푸젠: 떠오르는 별은 광동 및 광시 지역에 쾌적합니다. 기후와 풍부한 해안자원이 있으며, 푸젠성 남동부 지역은 산, 호수, 바다, 온천 등 천연자원이 풍부합니다. 이 두 지역은 현재 해변, 산, 테마의 세 가지 주요 관광 부동산 프로젝트가 주도하고 있으며 소수의 호숫가, 온천, 골프 및 고대 도시 프로젝트도 있으며 향후 개발 전망이 넓습니다.
2. 천연자원에 대한 과도한 의존
문화관광 부동산의 핵심 판매 포인트는 대부분 산, 호숫가, 해안 지역과 같은 천연 자원입니다. 국내 전체 문화관광부동산의 13%, 각각 29%, 24%로 총 66%를 차지한다. 우리나라의 문화관광부동산의 동질성이 점점 심각해지면서 고객 밀착력이 부족하다는 문제가 대두되기 시작했습니다. 따라서 최근 몇 년간 순수 천연자원(해안, 호반, 산지)을 활용해 개발한 프로젝트의 셀링 포인트는 감소 추세에 있으며, 그 비중은 2014년 78%, 2015년 64%로 나타났습니다.
최근 좋은 발전 모멘텀을 누린 테마파크, 문화관광타운 등 문화관광부동산은 상대적으로 매매의존도가 약한 편이다. 전자는 낮은 토지 취득 비용, 지속적인 티켓 수익, 상업 및 부동산 프로젝트 지원으로 인한 빠른 캐시백 등의 장점이 있습니다. 후자의 개발에는 막대한 하드웨어 투자가 필요하지 않습니다. 핵심은 개발자가 프로젝트 자체의 역사적, 문화적 가치를 어떻게 해석하고 업그레이드하며 비즈니스 형식, 구축 및 운영 서비스 측면에서 프로젝트의 고유성을 창출하는지에 있습니다. 도시화 추세에 따라 미래에는 거대한 시장 기회가 있습니다.
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3. 문화관광부동산 개발 검토
?야만적 성장(2012~2014)
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2012-2014년은 우리 나라의 문화 관광 부동산이 엄청나게 발전한 기간이었습니다. 연간 평균 거의 2,200개의 새로운 프로젝트가 있었고 평균 성장률은 83%였습니다. 일부 개발자들은 '문화'와 '관광'을 빙자하여 토지를 에워싸는 데 열중하여 저수준의 동질적인 프로젝트가 곳곳에서 꽃피우고 있습니다. 2014년 말 현재 국가통계국의 통계에 따르면 전국적으로 7,965개의 문화 및 관광 부동산 프로젝트가 판매되고 있으며 그 중 589개의 대규모 프로젝트가 판매되고 있으며 해당 프로젝트의 평균 재고는 2,043개에 달합니다. 평균 판매율은 12개/월로, 기존 재고를 없애는 데 14년이 걸린다.
? 전환점(2015)
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2015년에는 이전의 너무 빠른 개발로 인한 문제가 점차 나타났습니다. 이전 블라인드 추세와 불분명한 위치에 따라 판매 중심 프로젝트가 시장에서 점차 사라지고 시장 재고가 너무 높으며 전체 판매가 부진한 기간에 진입하여 우리나라의 문화 관광 부동산 발전을 초래했습니다. 낮은 썰물에 빠지다. 2015년 우리나라에는 신규 프로젝트가 736개에 불과했고 성장률은 9%로 급격히 떨어졌습니다. 이러한 736개 신규 프로젝트는 601개 기업이 투자 및 개발한 반면, 2015년 말 현재 우리나라에서는 5,297개 기업이 문화 관광 부동산 프로젝트를 개발 및 운영하고 있으며 이는 27% 감소했습니다. 이러한 수치는 우리나라의 문화관광 부동산산업의 집중도가 높아지고 있으며 산업개편과 조정이 점차 시작되고 있음을 보여준다.
? 성장 회복(2016)
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2016년에 들어서면서 우리나라의 문화 관광 부동산 개발이 점차 회복되었습니다. 합리성에. 2016년 상반기에는 1,243개의 신규 프로젝트가 진행되었으며, 성장률이 상승했습니다. 앞으로는 문화 관광 부동산 개발에 대한 강력한 힘과 진정한 고집을 지닌 개발 회사 그룹이 인수, 합병, 협력 등을 통해 좋은 자원 조건을 갖춘 프로젝트를 확보할 수 있을 것으로 예상됩니다. , 이를 통해 대규모 산업 발전을 달성합니다.
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4. 문화관광부동산 향후 동향
1. 관광시장은 관광과 휴가 중심으로 변화하고 있다 문화와 경험으로의 여행 여행 전환
중국 소비자는 여행과 생활 3.0 시대에 본격 진입했으며, 여행에 대한 수요는 종합적인 여가 휴가, 문화 체험, 테마 엔터테인먼트, 모험 및 기타 경험에 초점을 맞추고 소비자의 새로운 제품 아이디어에 대한 요구 사항이 더욱 증가했습니다.
앞으로 시장에서는 생태관광, 모험, 심층관광이 더욱 대중화되고, 숙박형태도 더욱 다양해지며, 다양한 헬스스파, 피트니스 활동, 명상 장소, 야외 시설도 더욱 인기를 끌 것이며, 건강하고 활동적인 라이프 스타일을 전달하여 여행자에게 자아 발견의 여정을 시작하도록 영감을 줍니다.
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2. 주식 시대, 마케팅 모델이 운영 모델로 변화
부동산은 "높은 레버리지, 낮은 투자, 빠른 회전율 및 현금 흐름 "진실로의 복귀" 전통적인 마케팅 중심의 개발 모델은 특히 문화 및 관광 부동산의 경우 일반적으로 수십만 평방 미터 또는 심지어 수 평방 킬로미터에 달하는 개발 주기를 점차적으로 지속할 수 없습니다. 규모의 효과를 얻으려면 3~5년 이상이 소요됩니다. 대부분의 프로젝트는 초기 단계의 낙후된 인프라와 불완전한 지원 시설을 갖추고 있어 도시 지역의 주거용 부동산처럼 사전 판매가 불가능합니다. .
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3. 점차적으로 관광의 본질로 돌아갑니다.
온라인 여행, 시간 공유 및 기타 모델의 등장으로 휴가 옵션이 더 많아질 것입니다. 미래 선택의 폭이 넓어지면서 소비 패턴과 요구 사항도 변화했으며, 많은 사람들은 더 이상 별장을 구입하기 위해 돈을 지출할 의향이 없습니다. 싼야, 윈난성 및 기타 지역의 문화 관광 부동산 프로젝트는 판매 부진과 그에 따른 인기 부족으로 인해 개발자에게 큰 재정적 압박을 가하고 있습니다. '부동산을 통한 단기 폭리' 발전 모델은 공식적으로 끝났다.
앞으로 문화관광부동산은 관광의 본질로 돌아갈 것이며, 크게 두 가지 발전모델이 있다. 하나는 관광을 극대화하고, 관광을 통해 부동산 가치 향상을 촉진하며, 관광 자체를 통해 좋은 자기수익성을 달성하는 것입니다. 예를 들어 완다의 장백산 국제 관광 휴양지, 심천의 화교 동부 도시 등 다른 하나는 "송성에서의 영원한 사랑", "서양의 인상"과 같은 특수 관광을 중심으로 한 관광 공연 예술 모델입니다. 호수' 시리즈. 이러한 유형의 모델의 핵심은 문화 발굴, 혁신적인 형태, 새로운 기술의 사용을 통해 관광객에게 충격적인 시각적 즐거움을 어떻게 창출하는가이며 이는 기업의 높은 종합 역량을 요구합니다. 많은 중소형 관광부동산 개발업체들은 네이키드밸리처럼 '작지만 아름다운' 방식으로 돌파구를 마련하고 초기 콘텐츠 혁신에 더 많은 시간을 투자해 추구하는 맛과 분위기로 시장을 선점하는 것이 최선이다. 후에.
4. 수익 모델이 '단일'에서 '다양화'로 바뀌고 있나요?
초기의 자원과 규모 경쟁에서 현재의 제품 및 운영 역량 경쟁, 문화 관광으로 변화하고 있나요? 부동산에는 이에 상응하는 수익 모델도 점차 변화하고 있습니다. 과거에는 기업 수익이 주로 부동산 판매에서 나왔고, 이후에는 부동산 관리 및 임대 서비스가 차지하는 비중이 작습니다. 앞으로도 더 큰 이윤과 지속적이고 안정적인 수익을 얻기 위해 개발회사는 새로운 수익모델을 찾아야 합니다.
5. 문화관광부동산에 대한 시장수요
겉보기에 인기 있는 관광산업 이면에는 구조적 공급과잉, 구조적 과잉 등 다양한 문제도 존재한다. 고품질, 고품질 관광 상품의 공급이 수요를 초과하는 반면, 관광 투자도 호텔과 품질이 낮은 명승지에 지나치게 집중되어 관광 산업의 감성, 특성 및 시장 매력이 부족하여 많은 공백이 발생합니다. 이때 문화관광부동산은 공석을 적시에 보충할 수 있다. 통계에 따르면 도시생활 시대가 본격적으로 체류 시대로 전환되면서 수많은 관광산업 체인이 등장했다. 도시인들이 추구하는 레저 및 휴가 상품은 엄청난 시장 수요를 창출하고 있으며, 이러한 대중 관광 상품은 점차 현재의 라이프 스타일 중심 상품으로 발전할 것입니다. 이때 문화관광시장은 급속한 발전을 맞이하게 되었다.
6. 문화관광부동산 성숙도에 대한 생각:
1. 문화관광부동산의 딜레마 - '딜레마':
ؠ 구하기가 가까우니 땅이 어렵고, 멀면 팔기도 어렵습니다.
ؠ단기적으로는 평가도 어렵고 장기적으로는 뒤집기도 어렵습니다.
2. 문화관광부동산의 고객특성:
ؠ외국인 고객은 많고 국내고객은 적습니다.
ؠ대피소에 대한 수요가 많습니다.
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ؠ 투자 요소는 많고 휴가 요소는 적습니다.
ؠ 양 극단의 수요는 더 적습니다.
ؠ 체험에 대한 관심이 더 많고 관광에 대한 관심이 적습니다.
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요약: 문화 관광 부동산에 관해 우리가 생각해야 할 가장 중요한 문제는 다음과 같습니다.
1. "관광 우선"인가 아니면 "진짜인가" 부동산 먼저”?
이론적으로는 지역 환경과 지원 시설을 변화시키는 관점에서 시작하여 인지도와 인지도를 높이고, 지역이 어느 정도 성숙해지면 부동산 개발을 진행하는 '관광 우선'이 되어야 한다. 그러나 레버리지가 높고 회전율이 빠른 부동산 회사의 경우 평가를 기다리는 것은 현실적이지 않습니다. 프로젝트 비용은 쉽게 수십억 위안, 심지어 수백억 위안에 달할 수 있는데, 이는 어떤 부동산 회사도 감당할 수 없는 일입니다.
따라서 현실적으로 일부 부동산 회사는 '부동산 우선' 모델을 우선시하고, 최대 감사 여지를 추구하며, 감사 기대치를 고객에게 먼저 전달하여 신속하게 자금을 회수할 것입니다.
문화관광부동산은 초기 투자금액이 크고 피드백을 부동산에 의존해야 하는 자산집중형 사업이지만, 성공적인 관광운영으로 인해 이후 부동산의 프리미엄도 높아져야 한다. . 따라서 문화관광 부동산 프로젝트의 장기적인 발전은 부동산 회사의 운영 능력과 지혜를 시험하게 될 것입니다.
2. 문화관광부동산의 성공요인
문화관광부동산의 성공요인은 다음과 같이 간략히 요약할 수 있다.
? 넓은 시장: 문화 및 관광 부동산은 외곽 지역에 위치하는 경우가 많으며 교통이 열악하고 생활 시설이 완벽하지 않으며 거리로 인해 소비자가 거부하는 것은 당연합니다. 그러므로 우리는 시장의 장기적인 발전을 준비해야 합니다.
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?대규모 지원시설 : 문화관광부동산은 소비탄력성이 크기 때문에 지원시설 건설에 주의가 필요하다. 대표 프로젝트: Agile Clearwater Bay. 성공적인 문화 관광 부동산 프로젝트에는 일반적으로 명승지, 골프, 테마파크, 온천, 호텔, 요트 등이 포함되어 숙박, 관람, 레저, 쇼핑 및 독특한 경험의 요구를 충족시킵니다.
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?큰 자원: Lijiang Snow Mountain 접목 비즈니스 자원에 의존하는 Fuhua Snow Mountain Town과 같은 자연 경관 자원, 회의 중심 문화; 보아오 포럼(Boao Forum), 쿤밍 세계 엑스포(Kunming World Expo) 등과 같은 관광 부동산
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?큰 의미: 뚜렷한 주제, 독특한 지역 문화, 역사, 민속 관습 등을 통해 프로젝트의 가치와 취향을 향상시킵니다. 예를 들어 나시족의 횃불 축제, 시솽반나(Xishuangbanna)의 물 뿌리기 축제 등 소수민족 문화가 접목되어 있습니다.
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?대규모 고객 축적: 다수의 고객 축적 및 장기적인 매출 축적. 요즘 문화관광부동산의 고객은 전국은 물론 전 세계적으로 큰 고객이 되고 있으며, 현지 고객뿐만 아니라 다양한 곳의 고객도 있습니다. 채널을 널리 확산시키고 기존 고객에게 새로운 고객을 소개하는 등 지속 가능한 고객 유치 방법을 모색합니다.
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?훌륭한 통합: 장기적으로 높은 투자 수준의 보안을 보장하기 위해 공동 개발을 위해 다양하고 강력한 리소스를 통합할 수 있습니다.
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?대규모 운영: 장기 개발의 후기 가치, 즉 부동산, 티켓의 임대 운영에 주목하세요. 관광 상품으로 인한 부수입, 상업 지원 시설로부터의 수익은 장기적인 수익을 달성하기 위해 다양화되어야 합니다.
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?대형 레이아웃: 긴 개발 주기로 인해 투자 회수 기간이 지연되고 자산 회전율이 낮아지기 때문에 일치가 필요합니다. 일부 단기적이고 빠른 프로젝트는 현금 흐름과 단기 이익을 제공합니다.
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